近（jìn）年来，法（fǎ）院受（shòu）理的物（wù）业服务合同纠纷（fēn）案（àn）件（jiàn）数（shù）量较多，随（suí）着公（gōng）民法律意识和证据意（yì）识的增强，在是否缴纳物业费及如（rú）何缴纳物业费（fèi）的问题上，业主（zhǔ）行使抗辩权的事（shì）由愈加繁多（duō）。但是看似都是依据物业服务（wù）合同提出的（de）抗辩意见，有（yǒu）的业（yè）主（zhǔ）最后得（dé）到了法院的支持（chí），有的案件（jiàn）却以业主败诉收尾。那么在物（wù）业（yè）服（fú）务合同纠纷（fēn）案件（jiàn）中，业主如何正当提（tí）出自己的抗辩意见呢？本文针对（duì）业主在物业服务合同（tóng）中的（de）主（zhǔ）要抗辩意见分析如下：

1、业主以非前期物业服务合同当事人（rén）为由抗辩

前期物业服务合同是（shì）在业主大会还未成立时，由（yóu）建设单位（wèi）和物业服务企业就物业的有关事项所达成的协议。合同（tóng）的（de）签订主体并非业主（zhǔ）主（zhǔ）要（yào）是因为小区在建设之初，面临（lín）着入住率（lǜ）低等现实情况，无法成立业主大会（huì），不（bú）能行使选聘、管理（lǐ）等（děng）权利，所以由建设单位代为（wéi）行使。

虽（suī）然业主（zhǔ）并未加入前期物业服务合同的订立过程，非合（hé）同的签订主体，但是该合同（tóng）的内容却（què）是与业主（zhǔ）的利益息（xī）息相（xiàng）关的，业主仍受合同效（xiào）力的约束。这（zhè）主要是由于在商品（pǐn）房（fáng）买卖合同签订后，前期物业服务（wù）合同的规定已经包含于（yú）商品房（fáng）买（mǎi）卖协议之中，建设单位所享有的（de）物业服务之债（zhài）权发生（shēng）转移，业主（zhǔ）取得了（le）这一债权，因（yīn）而享有前期物业合同中（zhōng）的（de）权利、同时也要履（lǚ）行合同中（zhōng）的义（yì）务（wù），所（suǒ）以可以说前期物业服务合同具有涉他性的特点。故非业主本人签订的前期物业服务合同的效力（lì）可以（yǐ）追及业主，所以业主的“并非合同当（dāng）事人”不能成为抗辩理由。

2、业主以未享受或者无需接受相关物（wù）业（yè）服务为由抗辩

根（gēn）据《最高（gāo）人民法（fǎ）院关于审（shěn）理物业服务纠纷案件（jiàn）具（jù）体应用法律若干（gàn）问题的（de）解释》(以下简称物（wù）业服（fú）务纠纷司法（fǎ）解释)第6条规定：物业（yè）服务企业（yè）已（yǐ）经按照合同约定以及相关规定提（tí）供服务，业主仅（jǐn）以未享受或者无需接受相关物业服务（wù）为抗辩理由（yóu）的，人民法院不予（yǔ）支（zhī）持。业主提出物业（yè）服（fú）务（wù）提（tí）供（gòng）方单方（fāng）面强行中止服务，需（xū）向法院（yuàn）提交相应的证据加以证明。若无证据证（zhèng）明，仅以未享受服务进行抗辩，则无法得到法院的（de）支持。

3、业（yè）主（zhǔ）以物业服务企业未（wèi）尽到（dào）安全（quán）保障义务造成业主财产损（sǔn）失为由抗辩

业主需证明物业服务企业存（cún）在违反合同约定或者法（fǎ）律规定（dìng）的安保义务的行为（wéi）、这一行为给业（yè）主（zhǔ）造成了（le）财产损失、违约行（háng）为与（yǔ）财产损失之间存在因果关系。

物业服务（wù）企（qǐ）业（yè）的安保义务（wù）源于（yú）法律相关规定（dìng）和合同约定。法定的安保（bǎo）义务（wù）主要是在各地的物业管理条例中规定的（de）物（wù）业服务企（qǐ）业对（duì）违反小区安全管（guǎn）理行为的制止义（yì）务（wù）以及（jí）防止小区内（nèi）出（chū）现安全问题的协（xié）助义务。业主可以依据物（wù）业（yè）服务（wù）合同的约定提起违约之诉（sù），也可以（yǐ）依据法律的相关规定提起（qǐ）侵权之（zhī）诉。

当物业服务企业未尽到（dào）安保义务时（shí），其向业主行（háng）使物业费（fèi）请求权，业（yè）主（zhǔ）可以（yǐ）以未尽到安保（bǎo）义务为由（yóu）抗辩。理由主要为：“未（wèi）尽到安保义务”是对合同义（yì）务（wù）的不完（wán）全履行，属于违（wéi）约行为；但（dàn）是这一行（háng）为并（bìng）非根本（běn）性违（wéi）约，所以法院在最后的认定中会根据安保责任范围以及业主的具体损失来（lái）酌情（qíng）减免（miǎn）物业（yè）费（fèi）。

4、业主以（yǐ）建设单位未（wèi）交付房屋为理由进行抗辩

《最高（gāo）人民法院（yuàn）关于（yú）审（shěn）理（lǐ）建筑物区分（fèn）所（suǒ）有权纠纷（fēn）案件具体应用法律（lǜ）若（ruò）干（gàn）问（wèn）题的解释》(以（yǐ）下简（jiǎn）称《建筑物区分所有权解释》)第1条规定：取得（dé）建筑（zhù）物（wù）专（zhuān）有部分所有权或基于（yú）与建设（shè）单位之间的商品房买卖（mài）合同，已经合（hé）法占有建筑物专（zhuān）有部分，但尚未依法办理所有权登记人（rén），可以（yǐ）认定为物权法第六章所称的业主。故业主资格（gé）认定有两种（zhǒng）：

一、业主基于商品房买卖合同（tóng），对（duì）专有部分（fèn）进行事实上（shàng）的支配（pèi）和控制，即是（shì）对该部分（fèn）的合法占有。在无（wú）特别（bié）约定时，买受（shòu）人对于专（zhuān）有部分（fèn）的占有通过（guò）建设单位的交（jiāo）付行为（wéi）得以实现。遵照我国司法实践中的交易习惯（guàn），开发商交付房屋钥（yào）匙或者买（mǎi）受人在交房通知书（shū）上签字确认后才完成交付行为，此时（shí）无论（lùn）是否办理房屋产权登记，均视为（wéi）小区业（yè）主；

二、如果已经办理（lǐ）了房屋产权登记手（shǒu）续，即已经获得该房屋的所有权，无论是否收到房屋钥匙，均具有业主资格。

5、业主以物业服务企业违反维修（xiū）义务为由抗（kàng）辩

维（wéi）修义务主要来源于合同约定（dìng），一般约定（dìng）的维修范围（wéi）包括房（fáng）屋（wū）本体公用（yòng）设施，不包（bāo）括室内部分（fèn）的维修；在（zài）维（wéi）修范围约定不明情（qíng）况下，依据《建筑物（wù）区分所有权解释》第2、3条对建筑物的共有部分（fèn）和专有部（bù）分的划（huá）分，建筑物共有部分的维修（xiū）责任（rèn）由物（wù）业服务企业承担，业（yè）主承担专有部（bù）分的维修（xiū）责任。

《物业服务纠纷司法解释（shì）》第3条（tiáo）规定物业服务企（qǐ）业（yè）违（wéi）反（fǎn）维修、养护义务时应（yīng）负（fù）相（xiàng）应的（de）违约责任。若（ruò）业（yè）主可以提供证据（jù）证明物（wù）业（yè）服（fú）务方的行为违反物业管理（lǐ）公约（yuē）中的维修（xiū）和养护义务，业主依据合同（tóng）的约（yuē）定行使抗（kàng）辩权是（shì）可以得到支持（chí）的。但（dàn）是业主需要避（bì）免“只要小区物业出现问题（tí）就找物业（yè）服务（wù）企业（yè）”的思维。

对于维护义务的承担主体，应具体情况具体分析：如果小（xiǎo）区物（wù）业在国（guó）家规定的保修期和（hé）保修范围内，由建设（shè）单位负物业的保修义务；在保修期限届（jiè）满后，专有部分由专有部分（fèn）所有人（rén）承担维修和养护义务，物（wù）业服务（wù）企业也可以对业（yè）主提（tí）供有偿的维修服务；小区共有部分、公共设施设备，由物业服务企业（yè）承（chéng）担维修和养护义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修（xiū）基金。

6、业主以物业服务（wù）企业提供的物业服（fú）务存在瑕疵（cī）为由抗辩

物（wù）业（yè）服务（wù）具（jù）有（yǒu）时间持续性及无法计量（liàng）性，物业服务的内容、质量难以明确，一（yī）般还是以合同（tóng）约定的标准衡量。对（duì）于合（hé）同约定较为概括，则可以参（cān）考我国相关法（fǎ）律、法规、政（zhèng）策（cè）性文件作出的相关补充性的一般标准（zhǔn）。

对于（yú）我国相关法律（lǜ）、法规和政策（cè）性文件也没有补（bǔ）充性规定时，应该以物业服务行业的行业标准或者（zhě）是小（xiǎo）区内大多（duō）数业主认同的标准为依据衡（héng）量。同时依（yī）据“谁主张谁举证”的原则（zé），举证证（zhèng）明物业服务存在（zài）瑕疵的责任一般（bān）由业主承担。

业主证（zhèng）明物业服（fú）务（wù）存在（zài）瑕疵的证据主（zhǔ）要有：

一是（shì）直接（jiē）证明物业服务（wù）瑕疵的证据，包括照片、视（shì）频、录音等；

二（èr）是间（jiān）接证据，包括小（xiǎo）区其他居（jū）民的证言、新闻媒体的相关报（bào）道、居委会（huì）出具的相关（guān）证明等，但（dàn）间接证据的证据效力（lì）略低，若仅（jǐn）存在（zài）间接证据，即（jí）无法提（tí）供完整的证据链以证实物业（yè）服（fú）务存在瑕疵的情况下（xià），业主也很（hěn）可能败诉。

注：以上内容（róng）仅供参考